比如美联储的基准利率从2004年的1一路提升到2007年的526，导致美国房价从2007年到2012年下跌超过50，美国“reits”从2007年到2009年跌幅超过70，</p>
化解利率风险的有效途径是尽量不要在加息周期的初期阶段买进，</p>
3、社会风险</p>
社会风险是指大的社会实践带来房地产下跌的风险，社会风险主要有政治运动，暴乱战争等，</p>
比如2019年香港暴乱，就给香港的房地产市场带来了较大的风险，在香港暴乱的那段时间，香港“reits”出现了不同程度的下跌，</p>
想要化解社会风险的有效途径，是选择社会风险小的国家的“reits”。</p>
4、汇率风险</p>
汇率风险指在持有“reits”期间，因“reits”计价货币大幅贬值而导致投资实际亏损的风险，很多国家都有“reits”，“reits”的计价货币也不同。</p>
“reits”投资也是一项长期投资，我们持有很可能“reits”会超过10年，在这期间很可能会出现所有持有“reits”的计价货币大幅贬值的可能。</p>
化解汇率风险的有效方式是选择货币发行严格法律约束的国家的“reits”，比如以国际储备货币计价的“reits”。</p>
5、经营管理风险</p>
由于“reits”管理团队专业能力不强造成的风险，“reits”的最终价值是由物业的价值和管理团队的价值共同决定的。优秀的管理团队能为投资者创造价值，而平庸的管理团队却会毁灭其价值。</p>
虽然总体来说“reits”的管理团队是比较优秀的，但是你还是能碰到平庸团队管理的“reits”。</p>
比如在2007年，美国有些优秀的“reits”管理团队，在房价高位的时候抛售物业，把“reits”赚的大部分钱作为股息分配给投资者。而水平一般的“reits”管理团队，却在2007年贷款高位买进物业，</p>
这两种水平的管理团队经营管理风险是完全不一样的，</p>
化解经营管理风险的有效方式是选择历史表现优秀的“reits”，主要从“reits”的收购历史，派息增长、财务状况，融资能力、几个方面去看。</p>
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