第20章 亿万富豪马达

马达两天前接到李云岫秘书小高的电话，可以说喜忧参半。喜的是总算可以接触到崃山的高层领导，毕竟，领导的秘书代表的是领导。忧的事，小高在电话上说有一个企业因为资金断链，一个在建项目烂尾，希望他考虑一下是否能接盘。小高还主动加了马达的微信，并把那个企业的资料传了过来。 “高秘书，这是领导的意思吗？”马达在看完资料后，并没有马上让公司的法务和财务对项目进行评估。他的打算是，如果是领导的意思，这个盘就必须接，如果不是领导的意思，这盘就肯定不接。因为，不管这个在建项目是什么情况，接盘都是两难的事。因为小高打电话牵线，这盘没办法按市场规则接，接盘的市场规则是，以低于市场价不少于30的价格开始谈判。因为法院在拍卖冻结资产的时候，起拍价就是市场价的70，所以，如果是按市场行为接盘，马达会派出一个专业团队，对项目进行尽调和风险评估。但小高打电话牵线，如果按市场规则去办，很可能会得罪人，要是万一小高代表的领导的意思，通过接这个盘来建立和领导的关系，直白地说，就是自己在接盘中不但不压价，还得算上根本不存在的资产溢价。 做了这些年的工业地产，马达的确赚了不少钱，稳稳的亿万富豪。可身价虽然上去了，马达却总觉得自己的地位并没有成比例地上升。有时候，见一个乡镇领导都很困难。一次到镇上办土地手续，他硬是在政府办公楼的走廊上等了一天，从上午九点，到晚上五点，最后政府办公室的人告诉他，领导今天晚上还有会，改天再约时间。坐进路虎揽胜的后排，马达觉得很失落。自己一个亿万富豪，却依然没打通官场的通道。 从那次以后，马达开始编织自己的官场关系网。首先，从各种捐款开始。从希望工程到公益设施。再前后捐出了一千多万后，马达和他的公司渐渐进入了公众视野，成了当地颇有影响力的企业家，自己的公司也成了当地的标杆企业。但和当地政府高层的关系，也仅仅停留在若即若离之间。 “马总，我只是给您提供一个信息。您的公司是否考虑对这个项目进行重组，还得您来决策。”小高在电话里的声音虽然带着笑意，但这从电话里传出来的笑意，却让马达感觉到意味深长。 “那高秘书，要不跟对方老总约个时间谈谈？”马达不再纠缠到底是谁的意思，先得要有个姿态。 “行，这边约好时间我告诉您。”高秘书说完挂了电话。 接下来这两天，马达就像楼上深夜脱靴却只脱了一只，心里悬着那一只什么时候落下来也就踏实了。 今天又接到高秘书的电话，说如果他有时间的话，今天下午三点到崃山。听高秘书说了地点后，马达基本上可以确定，这是领导的意思，确切地说，是李书记的意思。如果是高秘书的个人行为，断不敢把地点约在那个地方。 这两天，马达也让法务和财务对这个项目做了一个初步的评估。这个烂尾的工业厂房目前的市值大概是两千万左右，如果按照烂尾接盘，马达应该报出不超过一千万的接盘价。甚至，从800万开始谈判。但今天高秘书让自己过去谈，马达却不知道该报个什么价才合适。 如果今天有领导参加，那就在一千四百万起谈，最后的底线是一千六百万。如果领导没有参加，那今天的报价就是从九百万起谈。马达在心里做了这样一个决定。 助理过来问马达今天用什么车的时候，马达想了想说，用飞驰和埃尔法。马达平时出门一般是两辆车。一辆自己和助理乘坐，一辆会带着四个保镖。 当高秘书几分钟后确定了时间是下午三点后，接着问马达的车牌号。马达把两辆车的车牌号告诉高秘书，高秘书却说：“马总，不好意思。您的车只能进来一辆。麻烦您把要进来的那辆车车牌告诉我。” “哦，这样啊。好的，尾号是三个八。”马达说。 “还请马总把车牌号报全。” 马达觉得自己被高秘书将了一军，只得把完整的车牌号告诉高秘书。心里不痛快，就暗暗把起谈价从九百万和一千四百万压倒了七百万和一千二百万。 当飞驰和埃尔法驶近大门的时候，马达让助理通知埃尔法，停到大门外等。马达还转头看了看，却看见一个交警正在让埃尔法离开，并指了指远处的一个停车场。马达瘪了瘪嘴，心里有点堵。 进入大院停车场，马达看见一个停车位上放着一个牌子“专用停车位”，司机正准备让过，却见停车场的保安过来，把牌子拿开，然后指挥司机停车。马达这才明白，这个车位是给自己留的。心里平衡了一点。 马达拨打了高秘书的电话，高秘书说马上下来。 不一会，高秘书一个人从门厅走了出来。靠近后伸出手：“让马总百忙之间还跑一趟。” “哪里，应该的。我还应该感谢高秘书给我提供了这么一个信息和机会。”马达这话，听起来有点双关。 和马达握手后，高秘书有把手伸向马达身边的助理。礼节走完，高秘书带着马达和助理走向电梯。 高秘书轻轻推开门，把马达让了进去。马达看见一个中年男人坐在沙发上，见他进来后，站起身来，向马达这边走来。马达不确定这个是政府领导还是那个企业的老板，也赶紧了一步。高秘书已经快步到了两人面前。 “苏总，这是马总。刚才已经给您介绍过马总的企业。就是马总有意向对您的项目进行并购或者重组。” 高秘书没有给苏易介绍马达的助理，马达也不好介绍，于是助理就静静地跟在马达身旁。 “马总，这是苏总。我前两天发给您的资料，就是苏总的项目。” 给双方介绍完后，高秘书说：“你们两位老总直接谈。我就不参与了。有什么事，我在隔壁的秘书室。可以随时叫我。” 然后高秘书给马达和助理泡了一杯茶放到茶几上。 “苏总，你的项目我看了。你再介绍一下基本情况。”马达见高秘书出去并关上门，转头对苏易说。 “马总，这个项目是个烂尾项目。在并购或者重组的事上，我会尽量尊重您的意见。”苏易从马达的言语和神态看，似乎这个马总有点应付领导的意思。 “那我先给马总简单介绍一下项目选址和定位。项目位于木江工业……” “这些我已经知道了。你就说说，现在的债权债务，还有，按照你的设计，要完工还需要多少钱？”还没等苏易说完，马达打断了苏易的话。 苏易停了一下，然后说：“这个项目当初的预算是四千七百二十九万，这个不包括土地转让款。” “这个我看了。你就说你现在这个烂尾项目准备卖多少钱？”马达再一次打断了苏易的话。 苏易心里已经有点不高兴，于是说：“这个项目现在卖多少钱，这要看马总你的心理价位是多少。毕竟，就这个项目而言，话语权在买方。”苏易说完，看着马达。 “我们初步估算了一下，这个项目目前的市价就在九百万左右，但因为项目是烂尾项目，所以，如果我们接手的话，只能按九百万的法拍起拍价。也就是六百三十万。当然，既然是领导牵线，我们可以出到七百万。老苏，你觉得这个价格如果？如果可以，我们就简单粗暴一点，我让法务整理合同。”马达说完，拿出一盒冬虫夏草，抽出一支递给苏易。 苏易优越了一下，还是接了过来。然后把打火机递到马达面前。 抽了一口烟，苏易说：“马总，这个项目在停工前的产值是一千七百万，这还没有包括已经支付的50的土地转让款三百七十五万。”苏易说到这里，不在说话也不再看马达，眼睛看着自己手中的冬虫夏草。 “工程产值需要审核，而且，土地转让款没有按合同支付，如果补的话，会有滞纳金。而且，你应该知道，我们企业做的是工业地产，也就是说，我们接这个项目不是自用，而是出租或者出售。这就存在市场风险。如果在我们建好后，工业地产的市场发生变化，那我就存在亏损。所以，在接手这个项目前，我们必须考虑可能遇到的风险和一些不可预见的风险。方助理，你把我们对项目的尽调和风评情况介绍一下。”马达说完，也看着手里的冬虫夏草。 “苏总，从项目目前的情况看，主要存在三个比较严重的风险。第一，你的企业现在涉及七个诉讼，而且都是败诉。项目目前已经被法院冻结。如果我们接手，需要和法院协商，而且，转让金会直接转到法院执行局的账号。第二，项目已经停工三年，已建成部分在这三年中，肯定会出现损毁现象。虽然我们还没到现场考察，但根据我们的经验，停工项目的损毁率不会低于25，也就是说，最低会有425万的损失。而这还是最好的估计，如果损毁超过50，项目目前的产值就只有850万。而我们如果再次进场，损毁部分的修复成本，将远大于从前的预算成本，因为有些部分，即使没有损毁，也可能因其他损毁部分而拆除重建。第三，工业地产的市场，已经开始走低。榕市这几年大力发开工业区，但招商情况却并不理想，处于供大于求的情况。如果我们建成后，压在手里，那时间成本必须计算。按苏总你的预算四千万，那一年的资金利息就是按银行贷款目前8的平均年利率，一年就是320万。这还没有算如果民间借贷的高利息。” 方助理说到这里，停了一下，先看了看马达，见马达脸上有认可的神情，然后又看了一下苏易，苏易表现倒比较平静。于是又接着说：“我们公司如果从在这个项目并购中的盈利模式来说，首先要控制的就是购入成本要低于后期风险。也就是说，即使不能全部消除后期风险，也要尽量把风险控制到最低值。我们这个报价，已经是很有诚意的报价了。看苏总是否能接受这个报价，如果接受的话，我们接下来就继续推进项目的落地。”方助理说完后，端起茶杯喝了一口茶。 见方助理说完，苏易说：“非常感谢马总和贵公司的诚意。我会尽量考虑贵公司的利益。但，今天，我暂时不能明确表态。希望马总能给我一点时间，我再仔细核算后给您答复。” “那我们等老苏你考虑好后再商量。”马达说完站起来，他还想争取今天能够见上领导一面。今天他很满意方助理的表现。分析很到位，很有说服力。 “我考虑后，会与高秘书联系。今天非常感谢马总能给我这么一个机会。谢谢！”苏易说完向马达伸出手。马达应付地握了一下。当苏易把手伸向方助理的时候，方助理双手握着苏易的手摇了摇。 开门后，高秘书正走出秘书室。 “苏总，您请稍等一下，我送一下马总。”高秘书说完，和马达客套了几句，然后带着马达往电梯间走去。 “高秘书，这老苏，哦，苏总，是领导的朋友？”马达问。 “这个我不清楚。是以前木江的一个领导，请李书记协调一下看能不能盘活这个项目。毕竟，一个项目下马了，对政府来说，总不是好事。”高秘书说。 到了电梯间，高秘书等马达和助理进了电梯和马达挥手告别，电梯门关上后，高秘书才离开。 苏易站在秘书室门口等高秘书。 “苏总，不好意思。领导今天有其他安排，不能拍您。让我今天为您服务。这样，晚上请苏总品尝一下我们崃山的特色菜。”高秘书说。 “小高，不用了。我还有事。”苏易说。 “如果苏总真有事，小高就不好强留了。车已经安排好了，我让司机过来。”李云岫跟小高交代的是，如果双方谈得比较融洽，就晚上安排一个商务简餐。如果双方都没有留下继续的意思，就留一下苏易，也给苏易解释一下，今天有其他安排。如果苏易执意要走，就安排车送一下。 见高秘书已经安排了车，苏易也没再推辞。上车和高秘书告别后，苏易给李云岫发了一个短信：“云岫，谢谢！”

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